El problema de la vivienda en España
José Antonio Salvador Polo
La vivienda, un problema fácil de explicar, pero parece difícil de entender
Si un barrio o una ciudad dispone de 100.000 viviendas para alquilar (o vender) y hay una necesidad de 120.000, siempre habrá un déficit de 20.000 viviendas y no hay otra posibilidad de resolver esta demanda si no es poniendo en el mercado 20.000 viviendas. Y si las 100.000 viviendas son de propietarios particulares las alquilarán a las personas con mayor capacidad económica y se quedarán fuera las personas con menor solvencia. Fácil de explicar, pero parece que es difícil de entender.
Con la situación actual de divergencia entre las rentas de alquiler y salarios, hay un sector de población para el cuál el mercado no puede satisfacer sus necesidades de viviendas. Por consiguiente, el único modo de resolver este dilema es poner más viviendas en el mercado, especialmente a bajo precio. Porque si hay carencia de viviendas, ni el control de precios, ni las bienintencionadas leyes y decretos, ni siquiera los bonos, avales o el aumento de salarios pueden resolver este grave problema. Todas estas actuaciones son formas de hacernos trampas en el solitario.
En los últimos 15 años ha habido una dejadez absoluta por parte de las instituciones públicas en construir o hacerse con viviendas asequibles. Para quitarse de encima sus responsabilidades, ciertos sectores interesados han elaborado un engañoso relato acusando a los propietarios de buitres y especuladores. Pero lo cierto es que la obligación de satisfacer el derecho a la vivienda no es de los particulares, sino del Estado en su conjunto.
La cuestión se resume en que, en los últimos años, ha habido un crecimiento muy pronunciado de la demanda y, sin embargo, la oferta apenas ha respondido porque se construyen menos viviendas de las necesarias.
La demanda de vivienda ha aumentado
Las necesidades latentes de viviendas han crecido en los últimos años principalmente por dos razones: la población en España se ha incrementado como consecuencia de la alta inmigración y el número de hogares ha experimentado un drástico cambio sociológico, habiendo aumentado el número de hogares unipersonales y monoparentales: personas viudas, separadas, solteras y en parejas, familias nucleares y monoparentales, etc. A estos dos factores añadir otros con menor incidencia, como la demanda generada por el turismo de plataforma en ciertas zonas céntricas de las grandes ciudades, el incremento de estudiantes universitarios, etc.
Esto hace que las necesidades se concentren en la oferta de apartamentos, o en las viviendas de uno o dos dormitorios, de las cuales, por razones históricas, no tenemos un parque muy extenso.
La oferta no llega a satisfacer las necesidades
Por el lado de la oferta, la tipología heredada mayoritariamente consiste en viviendas con programas relativamente amplios, ya que los hogares que nos precedieron lo formaban familias más extensas que las actuales. Muchas personas mayores, viudas o parejas de jubilados, viven en sus originales viviendas familiares, con 3, 4 y hasta 5 dormitorios. Estas, cuando quedan libres, no serán fáciles de segregarlas en varias más pequeñas, como así ocurre, por ejemplo, en Londres con las viviendas en terrace de época victoriana (imagen). La tradicional tipología de viviendas en bloque que abundan en las ciudades españolas no facilita la posibilidad de desdoblar las viviendas, salvo en casos muy concretos.
Viviendas en terrace, adosadas en hileras, muchas de ellas segregadas en varios apartamentos
Hay dos vías principales para resolver el problema de la vivienda asequible: a corto plazo sacando al mercado las viviendas deshabitadas, y a medio y largo plazo construyendo viviendas económicas.
El parque de viviendas deshabitadas
Aunque las estadísticas del INE han detectado 3,8 millones de viviendas deshabitadas (definidas según su propio criterio), no todas están en el lugar y en las condiciones que se demandan. La mayoría de las viviendas vacías se encuentran en la llamada España vaciada. Las viviendas deshabitadas que puedan ser aptas para alquilar son una fracción bastante más reducida de las que recoge la estadística genérica.
El problema de las viviendas vacías es bastante complejo. Ni siquiera la tan flamante Ley del Derecho a la Vivienda ha acometido este problema. Para empezar, la Ley debiera haber definido qué se entiende jurídicamente por vivienda vacía y apta para ser habitada. Un particular puede tener una vivienda deshabitada por muchas razones justificables que sería prolijo de enumerar.
Disponer de una vivienda vacía injustificadamente, que pueda ser habitada, en la situación actual de escasez, es una actitud insolidaria. Por eso la Ley debió establecer la ilegalidad de disponer de este tipo de viviendas. Esto se fundamenta en que, aunque la Constitución en su artículo 33 reconoce el derecho a la propiedad privada, este derecho está delimitado por su función social. En especial, porque hay que atajar el hecho detestable de disponer de una vivienda vacía con el ánimo de especular, esto es, invertir para esperar a que suba el precio y vender a continuación. Con relación a esto, la retirada de las Golden Visa anunciada por el Presidente me parece una medida razonable.
Pero debemos aclarar que es precisamente el Estado quien dispone de más viviendas vacías. Hablamos del SAREB, esa institución que lleva 15 años reteniendo sin poner en el mercado en torno a 50.000 viviendas, de las cuales unas 14.000 están ocupadas.
Es preciso decir que, aunque ocupar una vivienda deshabitada es un delito tipificado en el Código Penal, es un riesgo al que están expuestos quienes, insolidariamente, mantienen una vivienda vacía alquilable, naturalmente con todas las salvaguardas y matices que habría que aclarar por ley, como ya hemos apuntado.
No obstante, forzar por decreto la salida al mercado de las viviendas deshabitadas, requiere de muchas precisiones legales, enfrentamientos judiciales, y una extensa burocracia para localizar las viviendas vacías y obtener las pruebas que un juez va a requerir para obligar a que se pongan en el mercado. Más adecuado sería que las leyes se consensuen con los propietarios para que se sientan incentivados y ofrezcan sus viviendas vacías en alquiler.
Es justo reivindicar que una familia o persona vulnerable no sea desahuciada. Pero del mismo modo que el Estado debe proteger al inquilino vulnerable y defender su derecho a la vivienda, en simetría debiera garantizar los derechos del propietario que acoge a esa persona vulnerable. Es decir, el Estado debiera garantizar el coste del alquiler que la persona vulnerable no puede pagar y está expuesta al desahucio. Porque, insistimos, el derecho a la vivienda debe satisfacerlo el Estado, no los particulares.
Lo que se ha conseguido definiendo con la Ley al inquilino en situación de vulnerabilidad es estigmatizarlo. Al no poder ser desahuciado y el arrendador, en contrapartida, ser compensado por ello, ningún propietario estará dispuesto a alquilar una vivienda a una persona que cumpla los requisitos de vulnerabilidad definidos en la Ley.
Construir viviendas
Con la salida al mercado de las viviendas vacías no se resuelve definitivamente el problema de la necesidad de viviendas. Se deben construir bastante más que las 90.000 que se edifican anualmente. En la actualidad salen al mercado menos viviendas de las que requiere el incremento anual de hogares, lo cual no solo es un grave problema social, sino una rémora para el crecimiento económico.
Los cuellos de botella para la construcción de nuevas viviendas se atribuyen a la falta de suelo urbanizado y a la burocracia, a las dificultades de financiación, a la estructura de promoción que ha resultado tras la implosión de la burbuja inmobiliaria, o a la falta de mano de obra para la construcción, etc. Todos estos factores influyen, lo cual es una muestra de la complejidad del problema que debe ser analizado y corregido.
Pero nos centraremos en el caso particular de la construcción de viviendas asequibles, las más necesarias y las que el mercado no es capaz de proporcionar.
Aquí hay dos actores fundamentales, necesarios ambos, para resolver el problema de la vivienda: las administraciones públicas y los inversores privados.
Aclaremos dos conceptos que a veces se confunden: la vivienda de protección oficial (VPO) es un tipo de vivienda de promoción privada que proporciona varios beneficios entre los que están las facilidades de pago, naturalmente con unos compromisos por parte del comprador. Su precio está por debajo del de mercado y va dirigida a una población de clase media con un mínimo nivel adquisitivo. Sin embargo, las viviendas de promoción pública (VPP), como su propio nombre indica, son promovidas por las administraciones públicas y dirigidas a los sectores con bajo nivel de renta, los cuales no tienen capacidad económica para acceder a las viviendas que oferta el mercado libre.
Antes de la burbuja inmobiliaria se hacían bastantes viviendas sociales, tanto de VPO como de VPP. Pero después de la implosión de la burbuja, la construcción de este tipo de viviendas bajó drásticamente. Además, siguiendo la larga tradición española de constituirnos en propietarios, la gran mayoría se destinaban a la venta. Muy pocas lo eran para arrendar, de tal modo que no hemos acopiado el suficiente parque de viviendas públicas para alquilar, lo que nos diferencia de otros países centroeuropeos que han hecho sus deberes.
En la situación actual, existe una dificultad muy alta para la promoción de viviendas públicas asequibles debido a que las administraciones están muy endeudadas (especialmente la central), y dan prioridad a otros gastos, ya sea para pensiones, educación, sanidad o dependencia. El llamado cuarto (más bien el quinto) pilar del estado del bienestar apenas si recibe fondos públicos.
Por poner un ejemplo, el Plan Estatal de Acceso a la Vivienda para 2022-2025 prevé 1.442 millones de euros para los cuatro años que estará en vigor, es decir, unos escuetos 360 millones anuales. Comparativamente, solo en los últimos cuatro años, la revalorización de las pensiones para ajustarlas a la inflación ha supuesto más de 20.000 millones de euros anuales e indefinidamente. Y todo hay que decirlo, la mayor parte a cuenta de la deuda ya de por sí elevada, que se cargará sobre las espaldas de las generaciones jóvenes que ahora encuentran dificultades para acceder a una vivienda.
Podremos objetar que las competencias de vivienda son de las Comunidades Autónomas. Pero a éstas, la educación, la sanidad y la dependencia, les absorben la mayor parte de sus presupuestos. Y debemos recalcar que, de esos tres pilares del estado del bienestar, dos están dirigidos mayoritariamente a las personas mayores (dependencia y sanidad), en añadidura a las mencionadas pensiones estatales.
Llevamos esperando 10 años sin que se reúna el Consejo de Política Fiscal y Financiera para resolver el problema de la financiación de las CCAA, con el que se podría dar oxígeno para solventar la escasez de viviendas asequibles.
Todo esto denota qué prioridades tienen nuestros gobernantes y del nulo interés en atajar seriamente el problema de la vivienda. Se limitan a hacer leyes, tan prolijas como inútiles y mientras tanto, para justificar su inoperancia, buscan un culpable a quien cargarle la culpa: el arrendador.
Colaboración público-privada
A la vista de la falta de financiación disponible desde las administraciones públicas para resolver el problema de la vivienda asequible, queda la alternativa de pactar con el capital privado, aunque para ciertos sectores del Gobierno, esta colaboración les suponga tragar sapos y culebras. Lo contrario es la inanición, que es lo que está sucediendo.
Se sabe que las administraciones disponen de mucho suelo inmovilizado en buenas condiciones urbanas lo cual, en esta situación de precariedad, es una falta de solidaridad tan grave como disponer una vivienda vacía sin arrendar. Nos referimos a terrenos de los cuarteles y del ADIF no utilizados, a los solares que los ayuntamientos han recibido de las cesiones obligatorias de edificabilidad o para proveer de dotaciones, al suelo que asumió el SAREB, etc. Todo este suelo puede salir al mercado mediante acuerdos de cesión temporal con derecho de superficie (concesión demanial). En este patrimonio público se pueden construir viviendas por empresas privadas que, al no tener que costear el suelo, saldrían en alquiler por un precio bastante más económico que las que produce el mercado. Calculo que podrían sacarse en torno a un 30% más barata, que es en lo que se valoró el suelo de media. Las cesiones se harían con condiciones de reversión en un plazo determinado y con una renta asequible y pactada (precio tasado). Transcurrido ese periodo el suelo y las viviendas pasarían a formar parte del patrimonio público de viviendas sociales, de tal modo que, sin poner un euro, en unos pocos años dispondríamos de un parque público de viviendas sociales por tiempo indefinido. Este tipo de concesiones demaniales ya se implementaron con la red de telefonía o la de ferrocarriles, y se sigue haciendo con infraestructuras como autopistas o embalses.
